Creditore ipotecario. Chi è e chi può diventarlo?
Un creditore ipotecario è una persona o un’istituzione che, per garantire i propri interessi, costituisce un diritto di garanzia sui beni del debitore. In pratica, il più delle volte i creditori ipotecari sono le banche che concedono prestiti per l’acquisto di abitazioni. Chi altro può diventarlo?
Il concetto di creditore ipotecario non si incontra molto spesso, ma è presente praticamente in tutti i prestiti per la casa garantiti da un’ipoteca. Tuttavia, questo non è l’unico esempio di situazione in cui compare un creditore ipotecario, che può essere non solo una banca o un’altra istituzione finanziaria, ma anche un ente della pubblica amministrazione, nonché un individuo i cui interessi possono essere garantiti dai beni immobili del debitore.
Chi è un creditore ipotecario?
Il creditore ipotecario è una persona fisica, una persona giuridica o un’amministrazione pubblica che ipoteca il bene del debitore. Di solito si associa una banca a un creditore ipotecario, ma può essere anche l’Amministrazione fiscale nazionale, un soggetto avente diritto agli alimenti o un ente della pubblica amministrazione, come un municipio.
Secondo la definizione, un creditore ipotecario è un’entità “che agisce come una delle parti di un rapporto giuridico da cui deriva un’obbligazione”. A questo punto è opportuno sottolineare che, ai sensi dell’articolo 353 del Codice civile, un’obbligazione sorge nel momento in cui il creditore ottiene il diritto di esigere dal debitore l’adempimento di una prestazione specifica. A sua volta, il debitore, sulla base del contratto stipulato, è obbligato ad adempiere a tale prestazione.
Ciò può essere perfettamente illustrato dall’esempio dei prestiti popolari per l’edilizia abitativa, in cui la banca, a garanzia dei propri interessi, costituisce una garanzia sull’appartamento o sulla casa finanziata, proprio creando un’ipoteca e registrando questo fatto nel registro immobiliare.
Tale iscrizione rimane in vigore fino alla sua cancellazione, che avviene solo dopo il pagamento di tutti gli obblighi previsti dall’accordo tra il mutuatario e la banca. È importante notare che, fino al completo pagamento del mutuo, il mutuatario è considerato il debitore e la banca il creditore ipotecario.
Tipi di creditori
La legislazione polacca prevede diversi tipi di creditori. Questi includono, tra l’altro, un creditore ipotecario, un creditore personale o un creditore alimentare.
Il creditoreipotecario è un cosiddetto creditore materiale, ossia un creditore che può far valere i crediti derivanti da un contratto stipulato con un debitore sui beni del debitore specificati nel contratto. A questo punto vale la pena sottolineare che non diventiamo debitori fino a quando non siamo in ritardo con le rate del mutuo, ma già al momento della stipula del contratto – assumendo l’obbligo.
Uncreditore personale è una persona o un’azienda che può far valere le proprie pretese su tutti i beni del debitore, quindi non solo sulla casa o sull’abitazione o su altri beni, ma letteralmente su tutto ciò che è in nostro possesso. Un creditore personale può anche pignorare, ad esempio, stipendi, pensioni, determinate prestazioni o risparmi senza alcun ostacolo.
A questo punto va notato che un creditore ipotecario/creditore reale (ad esempio una banca, un ufficio delle imposte, un’autorità locale) ha sempre la priorità rispetto a un creditore personale nell’esecuzione di un determinato bene. Quando si tratta, ad esempio, di un immobile su cui una banca ha costituito un’ipoteca, è il creditore materiale a essere soddisfatto per primo dopo il pignoramento e la vendita di tale immobile. Solo successivamente sarà soddisfatto il creditore personale.
Il creditoredi alimenti, invece, è una persona che ha diritto a ricevere gli alimenti in base a una sentenza del tribunale. Può trattarsi dei figli, dell’ex coniuge e talvolta anche dei genitori. Il creditore di alimenti, va sottolineato, ha privilegi e poteri un po’ più ampi: i crediti alimentari hanno sempre la precedenza sui crediti dei creditori personali. Un creditore di alimenti può anche essere un creditore ipotecario. Questo accade quando vuole salvaguardare i propri interessi – per avere la certezza che il debitore si adegui alla decisione del tribunale.
Chi può diventare creditore ipotecario?
Chi può diventare creditore ipotecario. Foto: JackF via Canva
Ne abbiamo già ampiamente parlato all’inizio di questo post, ma vale la pena sottolineare ancora una volta chi può diventare creditore ipotecario. Secondo l’attuale legge polacca, ad oggi, un creditore ipotecario può essere:
- Una persona fisica, ad esempio un creditore di alimenti che è stato condannato a pagare gli alimenti.
- Banche, associazioni di risparmio e prestiti (SKOK), tutte le istituzioni finanziarie che concedono, ad esempio, un prestito per la casa, un prestito ipotecario o qualsiasi altra obbligazione garantita da un’ipoteca.
- Società e imprese, indipendentemente dalla forma giuridica, ossia società commerciali, società di persone o ditte individuali. L’unica società che non può diventare creditore ipotecario è l’unione civile, in quanto i crediti derivanti dal patrimonio del debitore sono rivendicati separatamente dai partner nel suo caso.
- Un’autorità della pubblica amministrazione o un’altra istituzione statale. Un creditore ipotecario può quindi essere l’Ufficio delle imposte, l’Istituto di previdenza sociale, un comune o un municipio.
Un creditore ipotecario può diventare tale sulla base di un accordo concluso con il debitore o sulla base di una decisione giudiziaria o amministrativa. Nel secondo caso, si tratta di un cosiddetto creditore obbligatorio.
