Qual è il contributo minimo e quale può essere?

La necessità di versare l’acconto richiesto per un mutuo ipotecario può essere un incubo per molti polacchi. Infatti, i prezzi sempre più alti degli immobili fanno sì che l’importo del contributo proprio raggiunga spesso anche i 100.000 zloty. Verifichiamo qual è l’acconto minimo e quale può essere.

Mutuo ipotecario, o cosa?

Prima di parlare dell’acconto minimo per un mutuo ipotecario, è bene precisare che cos’è questo tipo di prestito. Fondamentalmente, il termine “mutuo” è solo un termine colloquiale per indicare un prestito mirato, il cui scopo è solitamente l’acquisto di un appartamento o di una casa.

Un elemento importante, se non il più importante, è la garanzia del prestito stesso, che è appunto l’immobile finanziato. Un mutuo ipotecario, nell’accezione più frequente, è quindi un prestito immobiliare garantito da un’ipoteca sull’immobile da acquistare.

Se il mutuatario smette di pagare le rate del mutuo, la banca può facilmente pignorare l’appartamento o la casa, venderla e recuperare il denaro preso in prestito. L’ipoteca rimarrà iscritta nel registro immobiliare fino al pagamento di tutte le rate del mutuo.

Con la costituzione di un’ipoteca sull’immobile oggetto del finanziamento, le banche sono in grado di concedere mutui/ prestiti di grande entità con periodi di rimborso che possono arrivare fino a 35 anni. Si cercano invano offerte simili per i prestiti in contanti o altri tipi di prestiti non garantiti.

Acconto richiesto

Oltre alle garanzie reali sull’immobile da finanziare, le banche richiedono anche un certo contributo del mutuatario al finanziamento dell’appartamento o della casa. Si noti che nessun istituto nel Paese concederà finanziamenti per il 100% del valore dell’immobile, in primo luogo per i rischi connessi e in secondo luogo per le norme legali imposte alle banche dalla FSA.

I prezzi degli immobili possono cambiare in modo piuttosto dinamico: è vero che di solito aumentano, ma la tendenza può talvolta invertirsi, e questo fa sì che un mutuo concesso al valore pieno dell’immobile sarebbe altamente rischioso per la banca.

L’intero valore dell’immobile, spalmato sulle rate più gli interessi, costituirebbe inoltre un onere maggiore per i mutuatari, il che si associa anche a un maggior rischio di insolvenza negli anni successivi e si ripercuoterebbe negativamente sia sul sistema finanziario stesso (nel caso di una grande scala), ma anche sui consumatori, che potrebbero perdere le loro proprietà. In ultima analisi, ciò potrebbe persino causare il crollo del mercato immobiliare stesso.

Importo minimo del deposito

L’importo minimo del contributo proprio è cambiato più volte negli ultimi anni. Abbiamo già visto un deposito del 5%, poi un deposito del 10% e infine, dal 2017, il deposito minimo per un mutuo è ora pari al 20% del valore dell’immobile.

Ciò è avvenuto dopo che l’Autorità di vigilanza finanziaria polacca (KNF) ha emesso la cosiddetta Raccomandazione S, che in un certo senso ha obbligato le banche a prendere determinate misure quando concedono prestiti per l’acquisto di abitazioni(garantiti da un’ipoteca). Certo, ha anche lasciato una certa scappatoia sia per le banche che per i mutuatari, che verrà discussa più avanti, ma il fatto è che l’importo minimo del contributo proprio è attualmente pari al 20% dell’appartamento o della casa.

La porta d’accesso di cui abbiamo parlato sopra è la possibilità di stipulare un mutuo per la casa con un contributo proprio di appena il 10% del valore dell’immobile, ma perché ciò sia possibile è necessario stipulare un’assicurazione aggiuntiva. Questa è nota come“assicurazione a basso contributo proprio” e, come è facile intuire, ha un costo aggiuntivo.

Questa assicurazione consente alle banche di concedere un mutuo per l’acquisto di un’abitazione con un contributo proprio più basso, ma va ricordato che la rata del mutuo aumenterà notevolmente. Questo perché si dovrà pagare sia il 90% del valore dell’immobile che il costo dell’assicurazione.

Cosa può costituire un contributo proprio a un mutuo ipotecario?

Tuttavia, il contributo proprio minimo del 10 o 20 per cento del valore dell’immobile stabilito dall’Autorità di vigilanza finanziaria polacca non deve essere versato esclusivamente in contanti. È vero che le banche sono più disposte ad accettarlo, ad esempio i risparmi dei mutuatari, ma nulla vieta che il contributo proprio possa essere versato in un’altra forma.

Quale può essere il contributo proprio a un mutuo? Foto: Animaflora via Canva

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Cosa può essere considerato un apporto di capitale proprio per un mutuo casa?
Tutto dipende dalla politica della banca, ma la prassi è quella di poter contribuire, tra le altre cose:

• Altri beni immobili, ad esempio appartamenti, case, terreni, locali commerciali, magazzini, appezzamenti di terreno, ecc.
• Fondi accumulati nell’ambito del risparmio previdenziale del terzo pilastro, ossia conti pensionistici individuali (IKE) e conti previdenziali individuali (IKZE).
• Fondi accumulati nell’ambito dei piani di capitalizzazione dei dipendenti (PPK).

Un’altra alternativa è la garanzia di contribuzione propria recentemente introdotta dalla Bank Gospodarstwa Krajowego nell’ambito del Polish Deal. Tuttavia, occorre ricordare che, utilizzandola, si dovrà rimborsare il 100% del valore dell’immobile, il che può rappresentare una grande sfida negli anni successivi.