Che cos’è l’assicurazione ponte?
L’assicurazione ponte ha lo scopo di tutelare gli interessi degli istituti finanziari, soprattutto nel caso di mutui per l’acquisto di abitazioni, cioè quelli che sono garantiti da un’ipoteca sull’immobile finanziato. Sono imminenti alcuni cambiamenti in materia di assicurazione ponte, ma vale la pena di descrivere esattamente cos’è l’assicurazione ponte, a quanto ammonta e se è necessaria quando si stipula un mutuo.
Mutuo casa e ipoteca
Il prestito per la casa, comunemente chiamato mutuo ipotecario, si basa sul fatto che le banche, quando erogano un finanziamento specifico per l’acquisto di un appartamento, di una casa o di un terreno, richiedono un’iscrizione nel registro delle ipoteche. Questa iscrizione testimonia la creazione di un’ipoteca a favore della banca e, in caso di mancato pagamento del prestito immobiliare, l’istituto può facilmente rilevare l’immobile in questione.
Tuttavia, l’intero processo di credito richiede solitamente tempi piuttosto lunghi, e non è raro che passino molte settimane tra la concessione del finanziamento (messa a disposizione dei fondi) e la garanzia immobiliare, cioè l’iscrizione nel registro fondiario e ipotecario. Durante questo periodo, a parte il contratto di prestito stesso, la banca non dispone di alcuna garanzia, il che costituisce un certo “disagio” per gli istituti finanziari.
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Si tratta infatti di un periodo in cui il mutuatario ha illimitati diritti di disporre dell’appartamento o della casa, può venderla e prendere il denaro. Si tratta ovviamente di una situazione estrema, ma le banche la considerano una sorta di rischio di credito e richiedono l’adozione di una determinata misura, ovvero l’acquisto di un’assicurazione ponte.
Che cos’è l’assicurazione ponte?
L’assicurazione ponte, comunemente nota come bridging insurance, è una polizza volta a tutelare gli interessi della banca nel periodo che intercorre tra la concessione di un mutuo per la casa e l’iscrizione della banca, in qualità di creditore ipotecario, nel registro delle ipoteche dell’immobile finanziato.
Si noti che in teoria ciò non dovrebbe richiedere troppo tempo, ma l’assicurazione ponte ha un senso profondo soprattutto nel caso di finanziamento di appartamenti ancora in costruzione, e spesso solo nei progetti del costruttore. La banca sta quindi finanziando un immobile che deve ancora essere costruito e, di conseguenza, il registro ipotecario di questo immobile non esiste ancora.
In alcune situazioni, il periodo che intercorre tra la messa a disposizione del mutuo e l’iscrizione nel registro fondiario può durare anche diversi anni. In questo lasso di tempo possono accadere molte cose. Non si possono escludere situazioni estreme come il fallimento del mutuatario o il suo decesso.
A questo punto va sottolineato che quando un’ipoteca a favore di una banca viene iscritta nel registro fondiario e ipotecario, la banca, in quanto ipotecaria (creditore reale), ha la priorità in caso di esecuzione sui beni del debitore, che sono gli immobili in questione, rispetto agli altri creditori.
È necessaria un’assicurazione ponte?
L’assicurazione sul prestito, soprattutto per i mutui, è un argomento fiume. Da un lato, la legge non ne obbliga l’acquisto, dall’altro, la polizza della banca può “obbligare” il mutuatario a stipulare diverse polizze. Si può trattare di assicurazioni sulla vita, sulla casa, sui depositi bassi, sui ponti, ecc. Di fatto, è disponibile un intero spettro di “soluzioni” diverse per proteggere le istituzioni finanziarie.
La situazione non è diversa nel caso dei finanziamenti ponte, anch’essi concepiti per proteggere il capitale e, in ultima analisi, gli interessi della banca. In Polonia, la maggior parte degli istituti che finanziano le esigenze abitative dei consumatori prevede/richiede un’assicurazione ponte, che deve essere presa in considerazione soprattutto nel caso di appartamenti in costruzione. Naturalmente non è necessario sottoscrivere un’assicurazione ponte, ma in pratica questo ci priva della possibilità di ottenere un prestito.
IMPORTANTE: l’assicurazione ponte, se la banca si comporta correttamente, non è un onere particolarmente gravoso per i mutuatari, poiché è temporanea. Una volta che l’ipoteca viene registrata al catasto, l’assicurazione ponte scade. Tuttavia, è meglio tenere sotto controllo questo aspetto, perché ci sono situazioni in cui i premi ponte vengono pagati nonostante la scadenza teorica della polizza.
Quanto costa l’assicurazione ponte?
Il prezzo/costo dell’assicurazione ponte dipende generalmente dal valore dell’immobile e dall’assicuratore stesso e dalla polizza della banca. In pratica, il più delle volte l’assicurazione ponte costa tra l’1 e il 2% del valore del finanziamento. Nel caso di un mutuo ipotecario del valore di mezzo milione di zloty, il prezzo dell’assicurazione ponte può quindi ammontare tra i 5 e i 10 mila zloty. Vale la pena ricordare che questo costo aumenterà il nostro impegno creditizio.
Infine, ricordiamo che l’assicurazione ponte viene pagata fino a quando la banca o un altro istituto finanziario non istituisce un’ipoteca sull’immobile finanziato. Se i premi sono ancora richiesti dopo questo periodo, è essenziale contattare la banca e spiegarne il motivo. Nel caso in cui il prestito ponte venga pagato in eccesso, la banca deve rimborsare i fondi.
